Qui choisit le locataire : l’agence ou le propriétaire ?

Quelle est la responsabilité de l’agence immobilière qui a choisi un locataire insolvable ?

En ce qui concerne les baux résidentiels, la pire crainte du propriétaire est qu’il soit confronté à un loyer impayé. Pour surmonter ce risque et être accompagnés dans leurs efforts, les propriétaires utilisent des agences immobilières. Nous parlons de gestion locative.

L’ agence est responsable de la publicité, des visites, de la sélection des locataires. L’agence immobilière met également en œuvre les garanties habituelles : assurance loyer impayé, dépôt, garantie VISSALE.

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Par conséquent, si vous êtes un propriétaire, que le locataire que l’agence immobilière a sélectionné pour régler votre loyer et vous êtes incapable de mettre en œuvre les garanties de paiement du loyer, vous pouvez envisager de demander la responsabilité de l’agence immobilière à laquelle vous avez confié la gestion de votre propriété pour essayer de récupérer, au moins partiellement, les loyers et les charges impayées.

Pour ce faire, il sera nécessaire d’analyser les circonstances : le locataire a-t-il présenté dans l’enterré dans les locaux les critères de ressources suffisantes ? Avez-vous des difficultés financières temporaires ou chroniques ? Puis-je activer le dépôt ? L’assurance « loyer impayé » a-t-elle été contractée par l’agence ? Ces questions sont complexes et peuvent être accompagnées d’un avocat expert en relations locataires.

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Ensuite, il sera nécessaire de déposer votre plainte, ce qui est susceptible de conduire à la condition que l’agence a commis des violations.

La responsabilité de l’agence immobilière qui choisit un locataire insolvable

L’ agence immobilière, commandée par le propriétaire, donc, choisira le futur locataire et signer avec lui le bail : loyer meublé ou nu, selon la formule choisi par le propriétaire. C’est à ce stade de la sélection des candidats que l’agence immobilière doit être très attentive et examiner attentivement les dossiers des candidats.

Dans une affaire jugée par la Cour d’appel de DOUAI en 2018 (Douai, 8 novembre 2018, n° 17/04614), la responsabilité de l’agence immobilière a été maintenue parce qu’elle n’avait pas demandé au candidat de présenter les reçus de location de sa dernière maison. S’il l’avait fait, il aurait appris que son ancien propriétaire regrette les loyers impayés.

Cette simple vérification aurait permis de mettre en évidence les difficultés financières du locataire candidat, d’exiger, par exemple, de faire confiance à un tiers ou même de rejeter sa demande. Mais, en demandant simplement des copies des faits saillants salariaux et des avis fiscaux, l’agence immobilière s’est engagée à assumer sa responsabilité.

Il est facile de comprendre cette conviction si nous regardons la situation du côté du propriétaire : un locataire cesse de payer son loyer mais reste néanmoins dans les locaux. Par conséquent, le propriétaire est privé de revenu locatif pendant des mois, voire des années. En effet, avant l’expulsion d’un locataire, le propriétaire devra engager une procédure judiciaire, attendre pendant la trêve d’hiver, faire appel à un shérif, croiser les doigts pour que le préfet « autorise » l’expulsion, tout en anticipant la totalité des coûts.

Et, après l’expulsion ou la libération spontanée du logement, le propriétaire devra encore poursuivre son ancien locataire pour essayer de lui faire rembourser sa dette de loyer et, dans certains, financer la restauration des locaux avec son propre argent. C’est généralement à la fin de ce parcours difficile — moralement et financièrement — que le propriétaire pose la question de la responsabilité de l’agence immobilière qu’il a choisie à un si mauvais locataire.

Responsabilité de l’agence immobilière et assurance « loyer impayé »

Pour protéger les propriétaires de ces situations, les agences immobilières offrent à leurs propres clients d’embaucher une assurance « loyer impayé ». Cette police d’assurance ouvre aussi parfois le « poste vacant de location », c’est-à-dire l’absence d’un locataire ou des dommages locatifs. Le montant des primes d’assurance, ainsi que parfois les frais de gestion sont directement déduits par l’agence des revenus locatifs, ainsi que de sa propre commission.

Aller plus loin dans le choix d’opérer entre l’assurance-dépôts et le loyer impayé.

Lorsque le risque est fait, c’est-à-dire que le locataire cesse de payer les loyers et les frais, le propriétaire s’attend légitimement à ce que l’assureur lui verse une indemnité égale ou égale au montant du loyer. Mais, malheureusement, les donateurs à Souvent confronté à un refus de garantie. Et, selon la raison de cette garantie, la responsabilité de l’agence immobilière peut être compromise.

C’ est le cas lorsque l’agence immobilière a signé le bail avec un locataire qui ne répond pas aux critères de solvabilité exigés par l’assureur. Par exemple, le revenu annuel du locataire ne représente pas trois fois le montant du loyer. L’assureur refusera de payer tout montant au propriétaire qui aura des primes d’assurance scrupuleusement.

Dans cette situation, le propriétaire peut utilement demander la responsabilité de l’agence immobilière qui l’a privé de la possibilité de bénéficier d’une assurance loyer impayée en acceptant de conclure un bail avec un locataire qui ne remplissait pas les conditions établies par l’assureur. Tel est, par exemple, le sens de la décision adoptée le 21 janvier 2020 par la Cour d’appel de POITIERS (Poitiers, 1 c., 21 janvier 2020, n° 18/00691).

L’ agence immobilière peut également être tenue responsable si elle ne souscrit pas à l’assurance « loyer impayé » prévue dans le mandat, y met fin ou si elle ne déclare pas la créance à l’assureur ou ne la déclare tardivement.

Quelle compensation pour le propriétaire ?

Dans l’affaire jugée dans l’affaire DOUAI, l’agence immobilière a été condamnée à verser plus de 20 000 euros aux propriétaires de plus de 20 000 euros. Le montant accordé correspond à 90 % du loyer qu’ils n’ont pas facturé en raison de l’insolvabilité du locataire.

Pourquoi 90% ? Parce que les tribunaux considèrent ce que les donateurs ont perdu n’est pas des loyers, mais une possibilité de louer leur propriété à un locataire solvable.

Dans l’affaire devant POITIERS, le raisonnement est le même : les propriétaires ont perdu la possibilité d’être indemnisés par l’assurance « Loyer impayé. » Possibilité de jurisprudence, ils ont également obtenu 20.000€.

Si vous rencontrez également une situation de location impayée et pensez que la responsabilité de l’agence immobilière à laquelle vous avez confié la gestion de la location d’un bien est compromise, s’il vous plaît contactez-nous !

Bien choisir son agence immobilière 

Que vous cherchiez à mettre en location votre bien ou à le vendre, il est essentiel de sélectionner une agence immobilière qui accompagne les propriétaires avec compétence. Cela vous évitera de vous trouver dans une position difficile, comme cette situation de loyers impayés. Vous devez donc prêter attention à plusieurs critères comme :

• L’expérience de l’agence
• Les avis des clients
• Les frais 

En ce qui concerne l’expérience de l’agence, cela peut se vérifier en recherchant l’année de création de l’agence, mais également en vous renseignant sur les agents qui y exercent. Forcément, plus les années d’existence sont longues et plus vous pouvez vous dire qu’ils ont de l’expérience. Ils seront donc plus à même de repérer les dossiers fragiles, que ce soit pour la location ou l’achat d’un bien.

Les avis des clients sont également très importants, car cela peut vous donner des informations complémentaires. Par exemple, vous pouvez en savoir plus sur la disponibilité de l’agence ou encore savoir si les délais ont été respectés. 

Quant aux frais, vous devez les étudier, que vous mettiez un bien en vente ou que vous optiez pour de la gestion locative.